Questions fréquentes à propos du viager.

 

Qu’est-ce que le viager ?


Le viager consiste en la vente d’un bien immobilier par l’élaboration d’un contrat entre un vendeur (le crédirentier) et un acquéreur (le débirentier). Lorsque vous vendez en viager, vous cédez votre bien à un tiers solvable moyennant le paiement d’un prix converti, en tout ou en partie, en une rente viagère mensuelle, qui ne prendra fin qu’au décès du crédirentier ou après une période déterminée par les deux parties. A cela s’ajoute un apport financier appelé « le bouquet », qui consiste en une somme au comptant, payée par l’acquéreur au crédirentier lors de la signature de l’acte authentique chez votre Notaire. En Belgique, les formules les plus courantes de ventes viagères sont la vente en nue-propriété et la vente en pleine propriété.

Le viager occupé (vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit)

Le vendeur continue à occuper son bien toute sa vie tout en encaissant un revenu mensuel supplémentaire. Ici, l’avantage de cette formule est de permettre au crédirentier de rester dans son bien durant le restant de sa vie ou d’en percevoir les loyers (via une mise en location), lui permettant ainsi d’augmenter de manière significative son revenu mensuel net. L’investissement sérieux effectué par l’acquéreur dans le bien immobilier permet de cette façon au vendeur à mieux vivre au quotidien.

Le viager libre (vente en pleine propriété)

Le vendeur n’occupe plus le bien dont l’entière jouissance revient à l’acquéreur. L’avantage ici est de percevoir pour le vendeur un bouquet et une rente viagère supérieure à une vente en viager occupé. Outre cela, dès que l’acte authentique est signé auprès de votre Notaire, tous les frais relatifs au bien cessent (assurances, impôts, taxes, réparations, entretiens, etc) et deviennent à charge de l’acquéreur. En tant que vendeur, Vous évitez ainsi les ennuis relatifs à la gestion du bien et à son entretien, vous permettant de profiter sereinement de votre retraite.

Pourquoi céder son bien contre une rente viagère ?

Vous l’aurez compris, vendre en viager vous permettra de négocier votre bien au meilleur prix. Vous obtenez ainsi la meilleure rentabilité de votre argent. Dans le cas où votre bien est devenu trop grand où ne répond plus à vos besoins, vous pouvez vous libérer des frais importants liés à son entretien et à sa gestion. Vendre en viager est également une solution si vous êtes dans une situation où vous n’avez pas d’héritiers ou si vous souhaitez leur éviter des frais de succession conséquents.

De plus, aucun impôt n’est à payer sur les rentes viagères si vous vendez en tant que particulier. Selon le code des impôts sur les revenus, la rente viagère n’est pas considérée dans le chef du bénéficiaire d’un revenu mais d’une perception d’un capital différé. Votre rente est également indexée annuellement. Autrement dit, le montant est automatiquement réajusté selon l’index officiel des prix à la consommation afin de vous mettre à l’abri d’éventuelles hausses du coût de la vie.

La rente viagère vous permet donc de disposer d’un capital mensuel net, sans aucune charge, sans la moindre gestion et sans impôt supplémentaire.

 

Quels sont les avantages du viager ?


Pour le vendeur en viager :

  • Un capital financier disponible directement à la signature de l’acte authentique.
  • Un revenu complémentaire mensuel et non imposé.
  • Pouvoir continuer à vivre chez soi (dans le cadre d’un viager occupé).
  • Ne plus se soucier de la gestion de son bien et/ou de ses locataires (dans le cadre d’un viager libre).
  • Aucun frais d’agence immobilière.
  • Une protection contre l’inflation grâce à l’indexation de votre rente.

Pour l’acheteur en viager :

  • Une rentabilité future garantie.
  • Pouvoir diversifier son patrimoine immobilier.
  • Acquérir plusieurs biens avec moins de liquidités et éviter de payer des intérêts bancaires.
  • Moins de démarches d’achat (pas ou peu de démarches auprès des banques).
  • Acquérir un bien entretenu et sans gestion (dans le cadre d’un viager occupé).
  • Faire supporter une partie importante de ses frais par un locataire (dans le cadre d’un viager libre).
  • La possibilité d’acheter un bien à moindre coût.

 

Vendeur Viager

Vendeurs : questions fréquentes


Peut-on vendre un viager à une personne de sa famille ?

Nous déconseillons toujours les opérations viagères entre personnes d’une même famille pour la bonne et simple raison qu’il existe un risque de requalification de la vente par l’administration fiscale (article 11 du Code des successions).

Un bouquet, c’est quoi exactement ?

Il s’agit d’une somme d’argent que le vendeur reçoit lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le Notaire. Le montant du bouquet est calculé en fonction du type de vente (libre ou occupé),de l’estimation du bien, de la rente mensuelle et de l’âge des bénéficiaires de la rente.

A qui la rente mensuelle est-elle versée ?

La rente est perçue par le ou les vendeurs, ou par une tierce personne désignée par le vendeur. Lorsque la vente porte sur deux têtes, il est prévu que la rente soit réversible à 100%. Autrement dit, dans le cas du décès d’un des deux vendeurs, l’autre continuera à percevoir le même montant malgré le décès de l’autre bénéficiaire.

Comment la rente est-elle payée ?

La rente mensuelle est versée chaque mois à partir de la date de la signature de l’acte authentique, par ordre permanent sur un compte bancaire belge du bénéficiaire.

La rente est-elle versée jusqu’au décès du bénéficiaire ?

La rente mensuelle est versée jusqu’au décès du vendeur, avec un maximum d’années déterminées dans le contrat. Cette période est déterminée en fonction de l’âge du/des vendeur(s) au moment de la vente.

Notez que dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur conservera à vie l’usufruit de son bien cédé !

La rente est-elle nette d’impôt ?

La rente mensuelle est perçue nette d’impôt tant qu’elle est versée par une personne physique (un particulier). La rente n’est donc pas considérée comme un revenu. Par contre, la rente deviendra taxable si l’acquéreur affecte le bien acheté à son activité professionnelle.

La rente est-elle indexée ?

Oui, la rente est indexée annuellement en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation publié par le gouvernement belge. Grâce à cette indexation, nous assurons au vendeur que sa rente ne se dépréciera pas avec le temps et que son pouvoir d’achat restera intact. Viager+ s’occupe des indexations pour vous, gratuitement, et ce durant toute la durée de votre rente.

Que se passe-t-il en cas de décès de l’acheteur ?

En cas de décès de l’acquéreur, les héritiers ou ayants droit sont solidairement responsables du paiement de la rente. Cela signifie qu’ils sont tenus de continuer à verser la rente mensuelle sous peine d’annulation de la vente (sans indemnités dues à l’acheteur).

Que se passe-t-il si l’acheteur ne paie plus la rente ?

Une clause résolutoire expresse est généralement prévue dans le contrat de vente. Après une ou deux mensualités non payées, il suffit au vendeur de faire valoir cette clause auprès d’un juge de paix qui pourra prononcer l’annulation de la vente. Cela signifiera que le vendeur redevient propriétaire du bien et conserve toutes les sommes déjà perçues. Il est donc très dangereux pour l’acquéreur de ne plus payer la rente mensuelle, car celui-ci risque de tout perdre alors que des montants conséquents peuvent avoir déjà été payés. C’est pourquoi il est extrêmement rare qu’un acquéreur interrompe le paiement de la rente.

 

Acheteurs : questions fréquentes


Peut-on acheter un viager à une personne de sa famille ?

Nous déconseillons toujours les opérations viagères entre personnes d’une même famille pour la bonne et simple raison qu’il existe un risque de requalification de la vente par l’administration fiscale (article 11 du Code des successions).

Peut-on acheter un viager avec un emprunt hypothécaire ?

Non, ce bien ne pourra pas être mis en garantie après d’une banque car le bien acheté sera mis en hypothèque en faveur du vendeur. L’acquéreur doit donc pouvoir financer par ses propres moyens les frais de vente, le bouquet ainsi que la rente mensuelle.

Comment la rente est-elle payée ?

La rente mensuelle est versée chaque mois à partir de la date de la signature de l’acte authentique, par ordre permanent sur un compte bancaire en Belgique du bénéficiaire.

La rente est-elle indexée ?

Oui, la rente est indexée annuellement en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation publié par le gouvernement belge.

La rente mensuelle est-elle déductible des impôts ?

Non, la rente viagère doit être servie nette d’impôt au vendeur. Par conséquent, l’acquéreur n’aura aucun avantage sur le plan fiscal.

Quels sont les frais en tant qu’acquéreur ?

Les frais comprennent les frais de notaire, les droits d’enregistrement, et l’intervention de Viager+. Ils sont calculés sur la valeur pro fisco de chaque bien. Ces frais sont payables en partie au compromis de vente et en partie à la signature de l’acte authentique.

Puis-je revendre un viager ?

Cela est possible, à condition de respecter l’acte de vente initial. Le premier acquéreur pourra ainsi récupérer un bouquet et cédera ses droits et obligations au nouvel acquéreur.

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Dans une opération viagère, qui paie quoi ?


Qui paie quoi ?Viager occupéViager libre
Frais de vente (notaire, enregistrement, …) Acquéreur Acquéreur
Frais d’agence Acquéreur Acquéreur
Précompte immobilier Vendeur Acquéreur
Entretien, charges Vendeur Acquéreur
Assurance du bien Vendeur Acquéreur
Grosses réparations Acquéreur Acquéreur